¿Quién tiene derecho a un derecho de retención en Georgia?
Georgia permite que determinadas partes implicadas en obras de construcción presenten un derecho de retención por mano de obra o materiales impagados. Entre los que pueden hacerlo se incluyen:
- Contratistas generales
- Subcontratistas
- Proveedores de materiales
- Arquitectos, ingenieros y topógrafos
- Cualquier otra parte que haya aportado mano de obra o materiales para mejorar la propiedad
Los propietarios que realizan obras en su propiedad personal suelen quedar excluidos de los derechos de retención, al igual que aquellas partes que carecen de una relación directa o indirecta con el propietario o el contratista general. Si tienes dudas sobre si calificas, nuestros abogados de liens y colecciones pueden orientarte.
La función del aviso de inicio de obras y del aviso al contratista
Aviso de inicio de obras: Los propietarios o los contratistas generales de Georgia están obligados a presentar y exponer un «Aviso de inicio de obras» al comenzar un proyecto de construcción. Este aviso debe incluir datos como la descripción catastral de la propiedad, los datos del propietario, los datos del contratista y los plazos del proyecto. Debe presentarse ante el secretario del condado donde se encuentra la propiedad y publicarse en la obra.
Notificación al contratista: Los subcontratistas o proveedores de materiales deben presentar una «Notificación al contratista» en un plazo de 30 días desde la primera entrega de materiales o la realización de los trabajos, si han sido contratados por un subcontratista y no directamente por el propietario o el contratista general.
La notificación informa al propietario y al contratista de su participación en el proyecto y se reserva el derecho a presentar un gravamen si surgen problemas de pago.
El incumplimiento de la entrega o presentación adecuada de estas notificaciones puede dar lugar a la pérdida de los derechos de gravamen, por lo que es fundamental cumplir con estos requisitos. Para entender mejor cómo funcionan estos avisos en otros estados, puedes consultar nuestra guía sobre derechos de lien en Louisiana o los liens preventivos en Pennsylvania.
Requisitos de notificación adicionales
Aparte de las notificaciones iniciales mencionadas anteriormente, la legislación de Georgia también exige a las partes enviar una notificación previa al embargo, conocida como «Notificación de intención de embargo», al menos 10 días antes de presentar el embargo. Esta notificación ofrece a los propietarios una última oportunidad para resolver las disputas de pago antes de que se emprendan acciones formales. Para conocer los 10 requisitos esenciales del derecho de liens, te recomendamos revisar nuestra guía completa.
Plazo para presentar el derecho de retención
Para conservar sus derechos de retención, debe presentar el derecho de retención de contratistas y proveedores de materiales en un plazo de 90 dias a partir de la última fecha en la que prestó mano de obra, servicios o suministró materiales para el proyecto. Este plazo se aplica de forma estricta, y cualquier presentación fuera de plazo dará lugar a la invalidez del derecho de retención. Según el Georgia Code Title 44, los derechos de retención de mecánicos y proveedores están regulados con plazos no prorrogables.
Dónde presentar el derecho de retención
El derecho de retención debe presentarse en la oficina del secretario del Tribunal Superior del condado en el que se encuentra la propiedad. Es fundamental incluir toda la información requerida, como la descripción de la propiedad, el importe adeudado y las fechas en las que se realizaron los trabajos o se entregaron los materiales. Si necesitas ayuda con este proceso, nuestro equipo de abogados de construcción puede acompañarte en cada paso.
Duración de la validez del derecho de retención
Una vez presentado, un derecho de retención M&M en Georgia sigue siendo válido durante 365 dias (un año) a partir de la fecha de presentación. Sin embargo, para hacer valer el derecho de retención, es necesario emprender acciones legales adicionales dentro de este plazo. Si no se presenta una demanda para hacer valer el derecho de retención durante este plazo de un año, el derecho de retención quedará invalidado y no podrá hacerse valer. Este proceso es similar al que describimos en nuestra guía para presentar un lien válido en Arkansas.