Comprender la Cuestión de los Contratos Múltiples
Los proyectos que implican financiación bancaria para los propietarios suelen requerir la firma de dos acuerdos distintos:
El contrato con el contratista: recoge los términos y compromisos acordados entre el contratista y el propietario. Por lo general, incluye detalles sobre precios, plazos, calendarios de pago, alcance de los trabajos, garantías y arbitraje (en caso de disputas).
El acuerdo exigido por el banco: la entidad financiera que financia el proyecto puede exigir un acuerdo independiente que a menudo presenta condiciones contradictorias u obligaciones adicionales. Esto forma parte de sus procesos internos de mitigación de riesgos, pero puede pasar por alto disposiciones cruciales para el contratista.
¿Por Qué Esto Crea Problemas?
Las consecuencias de tener dos acuerdos sin una declaración clara de prioridad pueden ser significativas. Por ejemplo:
Disposiciones contradictorias sobre resolución de disputas: si su contrato tiene una cláusula de arbitraje, pero el contrato del banco permite al propietario elegir entre el arbitraje o el litigio, las disputas pueden dejar de lado sus preferencias.
Conflictos de plazos o alcance: Las disparidades entre los dos acuerdos en relación con los plazos de ejecución o el alcance del trabajo podrían dar lugar a desacuerdos sobre los resultados esperados. Esto puede derivar incluso en daños por demora si los plazos no están bien definidos en ambos documentos.
Condiciones de pago: Es posible que las estructuras de pago de su acuerdo no se ajusten a las condiciones dictadas por el documento del banco, lo que podría provocar posibles retrasos o malentendidos. En Texas, la Ley de Pronto Pago establece plazos específicos que deben respetarse independientemente de lo que diga el banco.
Pasos Clave Para Protegerse
1. Incluya una cláusula de prioridad contractual
Su contrato de construcción debe incluir una cláusula que establezca que prevalecerá en caso de conflicto con otros acuerdos. Por ejemplo:
«El presente contrato prevalecerá y tendrá prioridad sobre cualquier otro acuerdo, incluidos, entre otros, los exigidos por terceros, en caso de que existan disposiciones contradictorias o incompatibles».
Al incluir esta formulación, proporciona una base jurídica para resolver discrepancias.
2. Consulte a un abogado antes de formalizar sus acuerdos
Un abogado especializado en derecho de la construcción puede ayudarle a identificar y abordar posibles áreas de conflicto. También puede orientarle en las revisiones necesarias para incorporar una cláusula de prioridad sólida. Según el American Institute of Architects, los contratos de construcción deben definir con claridad el orden de prelación entre documentos para evitar disputas.
3. Revise el contrato del banco antes de firmarlo
Siempre que un banco exija un acuerdo adicional, asegúrese de revisar minuciosamente sus disposiciones. Consulte a su abogado para identificar cualquier conflicto con su contrato. Si ya firmó un acuerdo con condiciones desfavorables, es importante saber si aún puede anular o modificar un contrato firmado.
4. Informe al propietario
Muchos propietarios no comprenden la importancia de los contratos que firman. Tómese el tiempo necesario para explicar cómo su acuerdo protege a ambas partes y por qué es esencial establecer su prevalencia. Una comunicación abierta puede minimizar la resistencia a incluir una cláusula de prioridad. Revisar los documentos de subcontratación junto con el propietario puede ser un buen punto de partida.
5. Mantenga la coherencia entre los acuerdos
Actualice periódicamente sus plantillas de contrato para incluir cláusulas de prioridad y asegúrese de que otras secciones, como resolución de disputas y condiciones de pago, sigan siendo coherentes y exigibles. Para proyectos residenciales en Texas, asegúrese de que sus contratos cumplan con los requisitos legales vigentes.