1. Requisitos de licencia
En Georgia, los contratistas residenciales y generales deben estar autorizados por la Junta Estatal de Licencias para Contratistas Residenciales y Generales. Esta disposición, en vigor desde el 1 de julio de 2008, especifica que cualquier contrato de obra que requiera dicha licencia no es exigible si el contratista carece de ella. Además, los contratistas sin licencia no tienen derecho a presentar embargos preventivos ni reclamaciones de fianzas por trabajos impagados.
2. Requisito de garantía por escrito
En los contratos relacionados con la construcción, supervisión o gestión de una vivienda unifamiliar valorada en más de 2.500 dólares, es obligatoria una garantía por escrito. Dicha garantía debe proporcionarse antes de la firma del contrato y debe incluir:
Descripciones detalladas de los trabajos cubiertos y las exclusiones.
Normas para evaluar los trabajos, haciendo referencia a las Directrices de Rendimiento en la Construcción Residencial de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas.
Duración de la garantía y detalles sobre su entrada en vigor.
Procedimientos para la presentación de reclamaciones y opciones de respuesta del contratista.
Información sobre las garantías transferibles del fabricante.
El incumplimiento de la obligación de presentar esta garantía puede dar lugar a sanciones por parte de la junta de concesión de licencias.
3. Ley del Derecho a la Reparación
En virtud de la Ley del Derecho a la Reparación de Georgia (O.C.G.A. § 8-2-35 y siguientes), los propietarios deben seguir un procedimiento específico antes de iniciar un litigio por defectos de construcción. Esto incluye:
Entregar una notificación por escrito al contratista al menos 90 días antes de presentar una demanda.
Facilitar detalles de los supuestos defectos y cualquier informe pericial que los respalde.
Conceder al contratista un plazo de 30 días para responder, ya sea inspeccionando la vivienda u ofreciendo un acuerdo.
Si el contratista propone reparaciones o una indemnización, el propietario dispone de 30 días para aceptar o rechazar la oferta.
El incumplimiento de estos procedimientos puede afectar a la capacidad del propietario para emprender acciones legales. Si surge un conflicto de este tipo, conviene entender cómo funcionan los daños por demora en un contrato de construcción y qué otras vías de resolución existen.
4. Buenas prácticas contractuales
Para salvaguardar sus intereses y garantizar una ejecución fluida del proyecto, los contratistas deben asegurarse de que sus contratos de construcción incluyan:
- El nombre completo, la dirección y el número de licencia del contratista.
- El alcance detallado de los trabajos y los materiales que se utilizarán.
- Las fechas de inicio y finalización.
- El coste total del proyecto y el calendario de pagos.
- Garantías y condiciones de financiación.
- Disposiciones relativas a la renuncia a derechos de retención y a la cobertura del seguro.
- Cláusulas para la resolución de litigios, incluidas las opciones de arbitraje.
Además, los propietarios tienen un derecho de desistimiento de tres días para rescindir los contratos firmados en el interior de sus viviendas por importes superiores a 25 dólares, salvo en el caso de reparaciones de emergencia. El contratista debe facilitar los formularios de desistimiento y reembolsar los pagos en un plazo de diez días si se rescinde el contrato. Conviene revisar de antemano cómo anular un contrato de construcción ya firmado para no incurrir en incumplimientos.
5. Gestión de registros y pago final
Los contratistas deben llevar registros exhaustivos, incluidos contratos, órdenes de modificación, facturas y correspondencia. Antes de aceptar los pagos finales, asegúrese de que:
- Se hayan completado los trabajos según los términos del contrato.
- Se hayan obtenido las inspecciones y los permisos necesarios.
- Se haya pagado a todos los subcontratistas y proveedores.
- Si algún pago sigue pendiente en esta etapa, un abogado de liens y colecciones puede ayudarle a asegurar el cobro antes de cerrar el proyecto.
- Entregue una declaración jurada de finalización al propietario.