1. Requisitos de notificación
En el caso de los proyectos privados, el contratista debe facturar debidamente al propietario o al promotor inmobiliario para que se activen las obligaciones de pago. Los subcontratistas también deben asegurarse de que sus solicitudes de pago o facturas se presenten al contratista general tal y como se especifica en su contrato. Aunque no existe un documento de notificación de carácter obligatorio para iniciar los pagos, la ejecución de los derechos de Lien requiere pasos adicionales, incluidas las notificaciones previas al Lien, tal y como se establece en la legislación de Tennessee sobre Liens inmobiliarios.
2. Plazos de pago
En virtud del artículo 66-34-103 de la ley, una vez que un contratista o subcontratista haya presentado una factura o solicitud de pago en regla, el pago vencerá según lo establecido en las condiciones del contrato:
De los propietarios a los contratistas: Los pagos deben efectuarse en un plazo de 30 días a partir de la fecha más tardía entre la recepción de una factura en regla y la fecha de vencimiento del pago establecida en el contrato.
De los contratistas a los subcontratistas: Los contratistas disponen de 30 días para pagar a sus subcontratistas tras recibir el pago del propietario. Estos plazos pueden ajustarse de mutuo acuerdo, pero deben cumplir con los requisitos mínimos establecidos por la ley.
3. Intereses de demora
Si los pagos no se efectúan dentro del plazo especificado, el importe pendiente devenga intereses a un tipo del 1,5 % mensual, salvo que se acuerde lo contrario en el contrato. Esta sanción tiene por objeto disuadir de los retrasos en los pagos y proporcionar alivio a las partes a las que no se les ha pagado. Otros estados aplican protecciones equivalentes, como la Ley de Pronto Pago de Texas y la Ley de Pago Puntual en Arkansas.
4. Excepciones
Existen ciertos casos en los que se puede retener el pago. Por ejemplo:
Se pueden retener los pagos por trabajos defectuosos, incompletos o que no se hayan realizado según los requisitos del contrato.
Los propietarios o los contratistas pueden retener el pago de buena fe para resolver disputas relativas al alcance o la calidad de la obra. No obstante, las disputas deben estar debidamente documentadas, y se debe seguir abonando el pago correspondiente a las partes no objeto de disputa. En estos casos, contar con las renuncias a derechos de retención correctas ayuda a delimitar qué importes quedan en disputa.
Pago puntual en proyectos públicos
Los proyectos de construcción públicos cuentan con entidades gubernamentales como propietarios, y la legislación de Tennessee establece disposiciones específicas para este tipo de proyectos.
1. Requisitos de notificación
En los proyectos públicos, los contratistas suelen tener que presentar facturas o solicitudes de pago al organismo público adjudicador para que se inicie el proceso de pago. Los subcontratistas deben cumplir lo estipulado en su acuerdo contractual con el contratista principal. En el caso de los subcontratistas, para preservar sus derechos a recuperar los importes impagados puede ser necesario presentar una notificación de reclamación en virtud de cualquier fianza de pago aplicable.
2. Plazo de pago
En el caso de contratos en los que intervengan organismos públicos:
El propietario público debe pagar al contratista en un plazo de 45 días tras recibir una factura en regla, salvo que se especifique lo contrario en el contrato, de conformidad con el artículo 66-34-103(b).
Los contratistas deben pagar a sus subcontratistas en un plazo de 30 días tras recibir el pago del propietario público.
3. Intereses de demora
Al igual que en los proyectos privados, los pagos atrasados devengan intereses a un tipo del 1,5 % mensual, salvo que se acuerde un tipo alternativo en el contrato. Esta disposición garantiza que los contratistas y subcontratistas reciban una compensación adecuada por los retrasos en los pagos. Si le retienen un pago de forma indebida, en Defensor de los Contratistas contamos con abogados de liens y colecciones que pueden ayudarle a recuperar lo que se le debe.