En Colorado, los propietarios de viviendas u otras partes implicadas en procedimientos de ejecución hipotecaria tienen derecho a «subsanar» ciertos incumplimientos antes de que se produzca la venta. Este estatuto, § 38-38-104, sigue el proceso y los requisitos para curar incumplimientos relacionados con la falta de pago o incumplimientos técnicos en virtud de una escritura de fideicomiso u otro gravamen que está siendo ejecutado. Vamos a desglosar esta ley para entender cómo funciona y quién es elegible para tomar ventaja de este derecho.
1. ¿Quién Puede Subsanar el Impago?
En virtud de este estatuto, varias personas y entidades tienen derecho a subsanar un impago si cumplen criterios específicos. Por lo general, las personas que pueden subsanar un impago son:
- El propietario en el momento del registro de la notificación de elección y demanda o litispendencia.
- Los herederos o representantes si el propietario ha fallecido o está incapacitado.
- Co-propietarios de la propiedad que tienen un interés en la propiedad inscrita en los registros públicos.
- Cesionarios de la propiedad (como el cónyuge del propietario o una entidad controlada por el propietario), siempre que su titularidad esté registrada.
- Los titulares de una orden judicial que transfiera la titularidad de la propiedad a alguien distinto del propietario original.
- Cualquier persona responsable en virtud de la prueba de la deuda, como prestatarios o cosignatarios.
- Fiadores o avalistas de la deuda.
- Los titulares de embargos secundarios o con un interés menor en la propiedad, como arrendatarios o titulares de servidumbres, siempre que su interés se haya registrado antes de la notificación de elección y demanda. Además, si el derecho de retención se registró incorrectamente en el condado equivocado, una persona todavía puede tener el derecho de subsanación si vuelve a registrar el derecho de retención en el condado correcto.
2. Cómo Subsanar el Impago:
Para subsanar un incumplimiento, la persona que desea remediar la situación debe seguir los siguientes pasos:
- Presentar una notificación de intención de subsanación: La persona que desee subsanar el impago debe presentar una notificación de intención por escrito al funcionario encargado de la venta de la ejecución hipotecaria. Esta notificación debe presentarse al menos 15 días naturales antes de la venta de la ejecución hipotecaria.
- Aportar pruebas del derecho a subsanar el impago: El solicitante también debe presentar pruebas que demuestren que tiene el derecho legal a subsanar el impago, que pueden incluir documentación de propiedad, la autoridad de un representante legal u otros registros pertinentes.
3. Solicitar la Declaración de Subsanación:
Una vez recibida la notificación de intención de subsanación, el funcionario encargado de la ejecución hipotecaria debe solicitar sin demora una declaración de subsanación al titular de la deuda (normalmente el prestamista o el administrador). Esta declaración detalla la cantidad exacta necesaria para subsanar el impago, incluidas las tasas, intereses y otros gastos. El agente debe solicitar esta declaración de subsanación al menos 12 días antes de la venta.
La declaración de subsanación incluirá:
- La suma total necesaria para subsanar el impago, incluidos principal, intereses, recargos por demora, impuestos, seguro y honorarios de abogado.
- Un desglose de los gastos individuales.
- Una declaración del importe de subsanación que permitirá a la parte que subsana el impago evitar que se proceda a la ejecución hipotecaria.
4. Pago y Plazo de Subsanación:
- Una vez que se proporciona la declaración de subsanación, la persona que desea subsanar el incumplimiento debe pagar todas las sumas adeudadas según se detalla en la declaración de subsanación. Este pago debe hacerse a más tardar a las 12:00 PM del día anterior a la venta de ejecución hipotecaria.
- Si se realiza el pago, se suspende la venta de la ejecución hipotecaria y el proceso se detendrá, siempre y cuando el titular de la ejecución hipotecaria acepte retirar o desestimar la ejecución hipotecaria.
Proteja sus Derechos Legales
Es importante entender que los procedimientos de ejecución hipotecaria y los derechos de subsanación pueden ser complejos y varían según el estado. Si bien este estatuto de Colorado ofrece protecciones importantes, es fundamental contar con asesoría legal especializada para navegar estos procesos correctamente. Los propietarios y otras partes interesadas deben considerar la importancia de tener contratos bien redactados desde el inicio para evitar complicaciones futuras.
Para más información sobre las leyes de ejecución hipotecaria en Colorado, puede consultar el sitio web oficial del Departamento de Regulación de Colorado.
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