Hemos estudiado los procedimientos para presentar Liens preventivos en todos los estados, y podemos decir que Texas tiene algunas de las reglas más complicadas. Ahí es donde surge la curva de aprendizaje para entender cómo presentar un Lien de contratista en Texas. Es sorprendente ver que hay tantas maneras diferentes de lograr el mismo resultado a través de diferentes estados. El hecho de que uno puede presentar un derecho de Lien en cualquier lugar de los Estados Unidos no significa que el proceso es uniforme.
Aspectos Básicos de la Presentación de un Lien de Contratista
Si usted es un contratista o proveedor de materiales que trabaja en un proyecto no residencial. El primer paso que debe dar para perfeccionar sus derechos de Lien es enviar la notificación adecuada.
Texas pone un gran énfasis en el tipo de proyecto. Un hogar en Texas recibe mucha protección, así que si usted es un contratista residencial que trabaja en una casa en la que alguien vive alguien, es importante conocer como se presenta un Lien. Texas es un Estado Homestead, por lo que antes de empezar a presentar su Lien, asegúrese de saber qué tipo de proyecto que está trabajando. Es imprescindible que sigas los pasos específicos establecidos en la legislación de Texas si quieres que tu derecho de Lien sobre un proyecto Homestead sea válido.
Notificación y Plazos
Usted debe enviar una notificación al propietario y al contratista original antes del día 15 del tercer mes después de que se le deba dinero por primera vez. Fíjese que hemos dicho desde la primera vez que le deben dinero, el plazo de notificación siempre corre desde la primera vez que le deben dinero. Por ejemplo, si trabaja en enero y febrero y no le pagan por el trabajo de enero, su plazo de preaviso empezaría a contar desde enero, y su preaviso tendría que llegar no más tarde del 15 de abril. Mientras siga trabajando, puede seguir enviando notificaciones por las cantidades que no se han pagado. El plazo para presentar el Lien empieza a contar desde la última vez que trabajó.
Tiene hasta el día 15 del cuarto mes desde la fecha de su último trabajo para presentar el Lien. Por lo tanto, en el ejemplo anterior, si usted trabajó en enero y terminó en febrero, su Liens tendría que ser presentado el 15 de junio.
Evite sanciones
Los plazos indicados anteriormente son fechas límite, pero no hay penalizaciones por enviar un aviso o presentar el Lien antes de tiempo. Si hay algún problema, es mejor enviar la notificación y presentarlo de inmediato. El Lien debe presentarse ante el secretario del condado donde se encuentre la propiedad. Dentro de los 5 días siguientes a la presentación de su Lien debe enviar una copia del Lien que se ha presentado al propietario y al contratista general.
El Lien debe contener lo siguiente
- Una declaración jurada de la cantidad adeudada.
- Nombre y dirección del propietario.
- Una declaración general del trabajo realizado y/o los materiales suministrados y una declaración de los meses en que se suministraron el trabajo y/o los materiales.
- Nombre y dirección de la persona que le contrató y nombre y dirección del contratista original si no es la parte que le contrató.
- Descripción legal de la propiedad.
- Su nombre y dirección.
- Una declaración de las fechas y los métodos por los que envió la notificación.
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Este artículo pretende ser una visión educativa general de la materia y no pretende ser un estudio exhaustivo de la jurisprudencia reciente, ni un sustituto de asesoramiento jurídico para un asunto legal específico. Si tiene un problema legal, consulte a un abogado.