Como bufete de abogados de la construcción, hemos visto sufrir a muchas personas trabajadoras, algunas incluso perdiendo su negocio, solo porque no entendieron lo que acordaron en su subcontrato. Nuestro principal objetivo en [nap_names id=”FIRM-NAME-1″] es mantener a nuestros clientes fuera de la sala del tribunal y protegerlos desde el principio de litigios costosos; que comienza con la educación sobre el subcontrato de construcción. Los abogados redactan subcontratos para el contratista general, NO para el subcontratista. Hay tantos términos legales que no se entienden fácilmente. Los subcontratistas y proveedores de materiales deben ser conscientes de esto y buscar asesoría legal antes de celebrar un contrato y aceptar términos injustos.
Este blog discutirá cuatro temas esenciales que todo subcontratista debe comprender: la importancia de presentar un gravamen, órdenes de cambio, daños por demora y honorarios y costos de abogados. Nuestro blog anterior de este mes discutió tres temas críticos adicionales: documentos de subcontratos, garantías personales y retención. Entre estos dos blogs, hemos repasado algunos de los detalles más importantes y cláusulas peligrosas que debe estar atento antes de comenzar su próximo trabajo. Es necesario asegurarse de que su empresa acepte un contrato justo para ayudarlo a hacer crecer su negocio de construcción.
La importancia de presentar un gravamen
Cuando se le debe dinero, su primera acción es asegurarse de que le paguen. ¿Por qué no agotar todos los esfuerzos para hacer eso? Al no presentar un gravamen, no se protege a sí mismo ni a su dinero, simple y llanamente.
Sus derechos de retención son muy importantes. Cuando está trabajando en un proyecto y se le debe dinero sin un gravamen, la única forma en que puede cobrar es demandando al contratista general por incumplimiento del subcontrato por no pagarle. Esa es una deuda no garantizada. Otro ejemplo de deuda no garantizada es cuando le debe a una compañía de tarjetas de crédito el dinero que gastó en Home Depot; la única forma en que pueden cobrar su dinero es poner su archivo en colecciones y demandarlo.
Por otro lado, con un gravamen, tiene una deuda garantizada. Cuando compras una casa, por ejemplo, pides dinero prestado a un banco, y si no le pagas al banco, te echan de la casa y la venden por el dinero que les debes. Un gravamen funciona de la misma manera. Si no se le paga por la mano de obra y / o los materiales suministrados a un proyecto de construcción y presentó correctamente un gravamen; puede forzar la venta de la propiedad para pagar su gravamen.
Se deben cumplir muchos plazos para presentar un gravamen adecuado, pero no hay ninguna penalidad por presentar un gravamen antes de tiempo. Es decir, si resulta claro por determinadas circunstancias que no se le pagará, no importa en qué fase se encuentre el proyecto, no espere; presente su gravamen inmediatamente.
Un gravamen te da ventaja. Todo proyecto que cuente con financiamiento de construcción debe pasar de financiamiento de construcción a financiamiento permanente. Antes de que un proyecto pueda pasar a financiamiento permanente, se deben atender todos los gravámenes. Incluso si el proyecto ya está en financiamiento permanente, su gravamen seguirá teniendo influencia. Ningún propietario quiere un gravamen sobre su propiedad y presionarán al contratista general para que se haga cargo de los gravámenes. A los propietarios especialmente no les gusta ser demandados por la ejecución hipotecaria de un gravamen que está en contra de su propiedad.
¿Que es un cambio de orden?
¿Te gusta trabajar gratis? Eso es lo que está haciendo cuando completa un trabajo adicional sin una orden de cambio por escrito.
La disposición de orden de cambio en un subcontrato permite a las partes aumentar o disminuir el precio del subcontrato. Un aumento en el precio del subcontrato generalmente se debe a que se agrega trabajo al alcance, y una disminución generalmente se debe a que el trabajo se elimina del alcance.
Todas las órdenes de cambio deben hacerse por escrito y de acuerdo con la disposición del subcontrato que detalla el proceso de la orden de cambio. Si realiza un trabajo adicional sin obtener una orden de cambio firmada, no se le pagará por el trabajo adicional.
Solicitar tiempo extra
Si el trabajo solicitado por la orden de cambio le imposibilita completar su alcance de trabajo en la fecha límite que se comprometió en el cronograma del proyecto, asegúrese de solicitar que se agregue tiempo adicional a su fecha de finalización en la orden de cambio. No asuma que el contratista general debe saber que tomará más tiempo. Asegúrese de que, si le dan tiempo adicional, sea por escrito. Un acuerdo verbal de que se le dará tiempo extra no significa nada.
Reciba un pago por su trabajo
Esto es negocio; asegúrese de que le paguen por todo el trabajo que realiza, incluido el trabajo que se agrega a su alcance original de trabajo. Lea la disposición de orden de cambio en cada subcontrato antes de firmarlo. Si no comprende, haga preguntas. No es estúpido hacer preguntas si no las comprende. Es ridículo no hacerlo. Una vez que firme el subcontrato, será demasiado tarde.
Honorarios y costos de abogados
Debe asegurarse de que sus subcontratos tengan una provisión para honorarios de abogados y que le permita recuperar sus gastos legales.
Si su subcontrato no tiene una disposición que se ocupe de los honorarios y costos de abogados, es posible que no pueda recuperarlos. Si el subcontrato no dice nada sobre la capacidad de recuperar los honorarios de los abogados, debe utilizar las leyes estatales que se ocupan de los honorarios de los abogados para recuperarlos. Si tuviera que demandar a un contratista general que no le pagó, lo demandaría por incumplimiento del subcontrato. Las leyes que acompañan a su reclamo por incumplimiento del contrato dicen que puede recuperar sus tarifas, incluso si el acuerdo sobre las tarifas no está por escrito, pero debe notificarlo con treinta días de anticipación antes de presentar la demanda. El aviso debe indicar por qué los está demandando y que buscará recuperar los honorarios de su abogado. Si tiene una disposición en su subcontrato relacionada con los honorarios de abogados, no es necesario que envíe este aviso.
Otro problema importante es que, según el estado actual de la ley en Texas, si demanda a una entidad que es una Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) por incumplimiento de contrato y no tiene una disposición escrita en su contrato sobre los honorarios de abogados, no podrá recuperarlos. Lo que significa que si tiene que demandar a un contratista general que es una LLC porque no le pagaron, y no tiene una disposición escrita que solicite los honorarios del abogado, no puede recuperar los honorarios del abogado.
Conclusión
Odiamos sentirnos impotentes por las personas trabajadoras. Odiamos ver a los clientes en disputas legales sobre los detalles más pequeños. Odiamos ver a nuestros clientes perder dinero, a veces todo su negocio, por un lenguaje que no entienden. ¡Llame a [nap_names id=”FIRM-NAME-1″] hoy mismo para evitar costosos litigios y aprender cómo protegerse mejor antes de que sea demasiado tarde!