¿Está abrumado y confundido por las complejas reglas y requisitos de exención de gravámenes en el estado de Texas? Si respondió que sí, ¡no está solo! En este artículo, lo ayudaremos a navegar por el complejo proceso de exenciones de gravámenes. Es muy importante tomar nota de cada paso importante y el cronograma específico para sus proyectos de construcción en Texas. C.Y.A. sobre sus proyectos futuros leyendo nuestra última entrega de la serie de cuatro partes: Cubriéndose a si mismo: de principio a fin.
¿Qué es una exención de gravamen?
¿Por qué necesita una exención de gravamen? Las exenciones de gravámenes son documentos que actúan como un recibo de los fondos y establecen que la parte que recibe los fondos renuncia a los derechos de gravamen de su mecánico una vez que se ha realizado el pago. Por lo general, la parte que realiza un pago, como el contratista general o el propietario, requerirá que el subcontratista que recibe el pago firme y ejecute una exención de gravamen.
Siempre es esencial comprender lo que está firmando, y eso es especialmente cierto cuando se trata de exenciones de gravámenes. La legislatura de Texas creó un conjunto de formularios de exención de gravámenes estándar en 2011, que se utilizarán en todos los proyectos de construcción, para tratar de crear un campo de juego nivelado. No usar estos formularios, usar las exenciones en el orden incorrecto o intentar modificar el lenguaje de la exención resultará en que la solicitud de exención de gravámenes sea inválida e inaplicable.
Antes de 2011, las exenciones de gravámenes eran un desastre y había un mayor riesgo de abuso que en la actualidad. Si bien estos formularios han agregado una protección adicional al evitar que las partes modifiquen el idioma, aún existe el riesgo de errores. A continuación, revisaremos el proceso obligatorio de ejecución de exenciones de gravámenes. Si estos pasos no se siguen correctamente o si se agrega un idioma específico, esto puede limitar la capacidad del subcontratista para cobrar lo que se les debe.
¿Qué es el proceso de exención de gravámenes?
Las exenciones de gravámenes deben presentarse en un orden específico, que se enumera a continuación.
- Renuncia condicional y relevo en pago progresivo.
- Renuncia incondicional y liberación de pago progresivo.
- Renuncia condicional y liberación al pago final.
- Renuncia incondicional y liberación del pago final.
Nota importante: ¡TODAS las exenciones de gravámenes de Texas deben estar certificadas ante notario para que sean válidas!
La exención condicional y la exención de pago progresivo se envían al mismo tiempo que se proporciona una solicitud de pago. La exención y la solicitud de pago deben indicar exactamente el mismo período de tiempo. Este primer acuerdo es condicional, lo que significa que no se renuncia a sus derechos de retención hasta que se realice el pago.
Para la próxima solicitud de pago, necesitará una exención incondicional para el mes anterior y una exención condicional para la solicitud de pago actual. La renuncia incondicional establece que ahora se renuncia a sus derechos de retención, ya que se le ha pagado en su totalidad, durante el período indicado en su solicitud de pago. No debe firmar la exención de gravamen incondicional hasta que le hayan pagado con buenos fondos (el cheque se haya liquidado).
Este proceso se sigue durante todo el proyecto, hasta la aplicación final de pago. Para la solicitud de pago final, el subcontratista presenta la exención condicional del pago final, que establece el monto total restante que le corresponde por el proyecto, incluida la retención. Una vez que le paguen en su totalidad (incluida la retención), le proporcionará al contratista general la renuncia incondicional. La renuncia incondicional y la liberación del pago final establecen que sus derechos de gravamen se renuncian ahora que se ha recibido el pago final.